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远郊盘越便宜越难卖,咋整?-推盘-云筑-蓄客_网易订阅

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远郊盘越便宜越难卖,咋整?|推盘|云筑|蓄客_网易订阅
市场下行压力下,远郊盘遭遇了较大的去化危机。何谓远郊盘?一般相对于主城区的项目而言,这里往往属于城市规模向外扩张的前沿带,也是城市发展尚未触达到的地方。我们普遍通过距离市中心的交通距离、公共交通通勤时间、城市定位三大核心指标来理解远郊盘的特征。1、通勤距离:以城市第一第二第三的中心,向外计算通勤距离(非直线距离)。一线城市,距离城市前三核心区超25公里;二线城市,距离城市前三核心区超过15公里;三四线城市,和建成区有明显三公里断裂带。2、通勤时间:以片区中心为例,到达城市前三中心最近一个中心的公交时间超过1小时,地铁通勤时间超过30小时,特别是出城快线。3、城市定位:没有明确城市方向性发展的或所谓某区中的新区、开发区的,应当归属于远郊盘,特别是逆城市发展方向的片区,即便是通勤距离时间和距离都不远,仍然可以归属于远郊盘。(城市主要的经济开发区、高新技术开发区和政府职能部门转移新城排除在外)。基于以上特征,远郊盘缺少生活配套,未来房子升值空间不确定性更强,这也成为劝退许多购房者的重要因素,因此,远郊盘往往价格低,刚需为主要客群。随之而来的是,远郊盘面临一系列营销问题。比如,如何进行导客,如何进行营销保证项目的顺利去化?房企的远郊盘的营销打法跟其他项目的打法侧重点又有什么不同?当下远郊盘还有出路吗?本文将通过当下远郊盘市场情况,结合典型房企去化较好的远郊项目等多方面,我们总结了当前房企远郊盘营销策略的五大打法,给房企一些借鉴和建议。远郊盘前期推广阶段,一定要营造项目亮点,可根据当地购房者购房习惯和偏好,运用各种创新方法营造和包装亮点,以达到吸引人气的作用。主要有两点。利用教育、商业、运动等配套打造,增添项目亮点远郊盘一般比较远,需要企业利用项目自身的自然环境、城市发展方向定位和企业资源导入等多方面对项目进行赋能。也就是说,通过强教育、体育、强商业等特色化资源,进行大盘打造,使得边缘的郊区中心化,扩大客户覆盖半径。与此同时,对于品质型楼盘,通过利用较好的自然景观环境,这种景观即可以是自有的,也可以是后续打造的,整体传递和定义新的生活方式,演示并传递未来的生活场景。整体而言是与周边竞品打造差异化,从而在推广中作为项目亮点。强调宜居属性,通过事件营销等方式加大曝光度项目的推广包含很多因素,包括案名、logo、以及slogan等的设计上,可以具有一定的意识流,与项目定位进行契合,紧贴项目亮点调性,强化项目亮点和产品特性。另外,远郊盘最明显区别于主城区项目的特点在于拥有主城区没有的新公建配套,绿化面积大,且多为打造低密社区,强调宜居社区的概念是不少项目的宣传重点方向。同时,还可以通过公交车站、公园命名等来增加项目的曝光度。远郊开盘依托节日造势从2016年-2021年六年间的整体月度数据来看,超六成远郊项目集中在二季度、四季度开盘。二季度和四季度节假日比较密集,这意味着远郊项目开盘青睐节假日,传统节日热度更高。从开盘时间来看,除了年中、年末两月以及国庆前夕三大主城区项目开盘集中的节点外,在端午、中秋节前夕也是较多远郊盘开发商选择的开盘时间点。具体开盘选择在节假日有两个方面的好处:首先,节假日期间目标客群到访意愿更为强烈,大量的客源到访为开盘去化提供先决条件;此外,通过造节造势提升关注度,配合优惠折扣提升首开销量。快节奏加推在竞品中聚焦势能郊区盘开盘蓄客并不能大蓄大开,与主城项目最长可达6个月的蓄客期相比,远郊盘项目蓄客采取“短蓄多推”的方式。比如石家庄远郊项目华远昆仑赋,平推期间仅用1-2周的蓄客期配合推盘,但后续加推频率更高,最高可达到每月1-2次。这种推售方式,一方面由于远郊市场容量有限、波动幅度更大,长期蓄客会增加成交的不确定性,另一方面,抢先节点铺排营销策略,可根据市场变动及时调整策略,保证产品去化。还有部分远郊项目,为了保证利润空间,项目初期主推小户型吸引客源,后续加推较高价位产品保证利润。以合肥萃语云筑项目为例,根据CRIC安徽区域发布的《2022年1-7月合肥九区项目销售排行榜》,萃语云筑以8.45亿元的销售金额位列榜单TOP15,其开盘首推105㎡、123㎡和143㎡三种产品类型,其中供应量最大的是105㎡,小户型售罄后继续加推产品以大面积改善产品为主。远郊盘通常区位较偏,采用地推、拓销一体全覆盖等模式,促进客户来访的作用较为有限。因此不少项目选择与渠道合作,通过渠道整合客户,促进推盘销售。从调研数据来看,远郊楼盘因为项目偏远缺乏客源,而渠道中介客户资源充足,因此远郊项目更加依赖分销导客。此外有些城市渠道在该城内具有垄断性,周边竞品都在使用渠道,项目本身竞品较多,导致自身不得不使用渠道,以免客户被截流。从调研的部分城市分销渠道佣金最高的项目来看,其中有50.9%的项目渠道佣金高的原因是项目区位偏远,周围交通配套差或者远郊大盘等。不少项目的分销渠道占比能达到90%左右,佣金费用方面如福州的桂湖、琅岐等冷门远郊板块的个别项目渠道费率能达到12%。此外,老带新更加注重引流效果,全民营销通过全城同公司项目之间联动互推,整合客户资源。在互联网普及下,线上推广和引流也是远郊盘突破地理限制的方式。如今,社群成为一种不可或缺的营销方式,但远郊盘社群营销差异大。从CRIC监测和调研情况来看,大致可以分为两类,即有意识维护社群营销房企旗下的远郊盘和项目层面为主搭建社群营销的远郊盘。与集团(地区)为主导的社群营销相比,项目主导的社群活动内容相对固定且规模有限,以合肥美的萃语云筑为例,其社群营销以项目层面为主且大多为线下维护,同时作为刚改远郊盘,社群营销的目的主要为了提高业主满意度、提升项目口碑,同时也会关注老带新营销。从活动内容来看,一般以在案场举行为主,且关注小业主的参与度,夏季会举办一些手作、互动类的室内活动,一方面这类小活动更加安全、性价比更高,另一方面在传统节假日亲自动手体验节日的意义更有价值,秋季社群活动主要以户外运动为主,果园采摘、亲子运动会等。远郊盘在价格方面,需要考虑的更多,远郊盘多为刚需项目,在市场下行情况下,预期更为悲观,尤其是发展起步晚、配套不足的远郊区域,项目获客难,价格很难维持在稳定水平。从2016年-2022年整体情况来看,远郊盘近9成项目集中在400万之内。一般远郊盘的总价天花板相对主城区更低,但与一线和二三四线城市之间总价段集中区间有约200万的差距比,其中200万远郊盘项目数占比更大,达到了60%,而主城区200万内只占42%。远郊盘总价段300万以上的成交项目数占比急速下降,400万以内的成交占比达到87%,而主城区在超1000万的改善楼盘占比上还出现翘尾。降价楼盘占比呈上升趋势,从2017年-2022年的续销项目较上年销售均价占当年续销远郊盘的比例来看,2017年仅有10.9%的项目均价较上年下降,到2022年有64.3%的项目较上年均价下降,远郊盘的降价项目从个别到普遍。整体来看,远郊盘为解决去化问题,往往可以通过上述五个方面,需要结合项目亮点推广、推盘销售的节奏、快速导客、适当降价等多方面内容共同解决,其中配套搭配最为关键。实际上,远郊盘由于多种配套缺失,区域市场不成熟的原因,天然地存在较多的打造难点,但由于地价便宜,远郊盘也存在较大的操作空间,同时可以和城市一起共享板块价值提升的城市红利。来源:丁祖昱评楼市,本文已获作者授权,对此表示感谢。点击下图重振自渠,让获客量轻松超目标!

“交房保障”跃居影响购房者决策第一因素,验房师被纳入职业分类大典-开发商_网易订阅

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“交房保障”跃居影响购房者决策第一因素,验房师被纳入职业分类大典|开发商_网易订阅
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道保交付已经成为了2022年房地产市场的关键词,同时也成为了影响购房者的核心要素。近日,国务院办公厅印发《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》(以下简称《分工方案》)。《分工方案》要求,给予地方更多自主权,因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具,灵活运用阶段性信贷政策,支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作,用好保交楼专项借款,压实项目实施主体责任,防范发生风险,保持房地产市场平稳健康发展。而就在国务院大力强调保交楼的同时,上海易居房地产研究院发布的《2022房地产企业品牌价值测评研究报告》也显示,2022年,影响消费者购房决策因素中,最重要的因素是交房保障,其次是物业服务、小区环境和工程质量,占比分别为89.59%、84.37%、73.54%、51.23%。交房保障排在第一位,与2021年调研数据结果有所不同。2018-2022年房地产企业品牌价值测评结果看,企业品牌价值总体稍有回落。数据显示,2022年,10强、20强和50强的品牌价值均稍有回落,增长率近五年来首次为负。而10月27日,据中房协消息,验房师作为新职业被纳入到职业分类大典中。保交付保稳定渐成重心中国房地产信用平台监控数据显示,2021年共收录全国房地产开发企业各类不良信用信息约6.89万条,较2020年的4.37万条同比上涨57.67%。2022年上半年共收录全国房地产开发企业各类不良信用信息约5.73万条,同比2021年上半年增加20.44%。从上海易居房地产研究院2022年的消费者调研结果来看,房企的信用情况受到消费者越来越多的关注。在被问及如果开发商有债务违约等信用及财务风险情况,是否会影响购房决策时,85.78%的消费者认为非常影响,不影响和不太影响的占比仅为1.23%和3.02%。此外,调研结果显示,2022年,影响消费者购房决策因素中,最重要的因素是交房保障,其次是物业服务、小区环境和工程质量,占比分别为89.59%、84.37%、73.54%、51.23%。值得一提的是,与2021年调研数据相比,受到部分房企项目交付困难的影响,交付是否有保障受到消费者最多关注。在政策端,各级政府曾多次强调要“保交楼、稳民生”。7月28日,中共中央政治局召开会议,会议提到:要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。8月,住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,提振了市场的信心。10月25日,国务院办公厅发文要求有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作,用好保交楼专项借款,压实项目实施主体责任,防范发生风险,保持房地产市场平稳健康发展。此外,据中指研究院监测,从今年7月以来,已有近30省市出台“保交楼”举措,包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。为何交房保障受到最多消费者关注?10月28日,家住在深圳市南山区市民陈先生在接受《华夏时报》记者采访时表示,“如果担心大概率烂尾或者交房得不到保障,那肯定就不会买这个楼盘。所以在买之前考虑衡量开发商性质以及实力,会选择国企或者实力好的开发商。”同时,陈先生还向记者指出,除了交房保障外,最关注的是投资价值和居住舒适度。如果是买来投资,不是自住的话就最看重升值投资空间,看潜力。如果是打算买来当婚房,自住的话,也许居住属性会提高一些考量度,就并不一定先考虑升值投资属性。上海易居房地产研究院2022年消费端调研结果显示,品牌在消费者购房行为中起着重大的影响。2022年,在消费者对房企品牌重视程度方面,选择非常重要的达62.34%,较2021年上升2.51个百分点。选择重要的占比35.89%,较2021年上升1.11个百分点。选择一般的占比1.24%,不太重要的占比0.42%,很不重要的占比为0.11%,这几项均小于2021年的占比。总体看来,房企品牌成为消费者购房行为中越来越重要的考量因素。2022房地产企业品牌价值测评研究报告的榜单显示,前三由中海、万科和保利占据。中海继续位列榜首,品牌价值为807亿元,万科、保利分别以758亿元和546亿元位列第二位和第三位。华润置地、碧桂园、招商蛇口、龙湖、金地、中国金茂和新城分列四到十位。报告显示,2022年50强品牌房企位次变动较大。其中,50强榜单变动率为50%,较上年大幅上升36个百分点;20强榜单变动率为40%,较上年上升30个百分点;10强榜单变动率为20%,与上年持平。此外,值得注意的是,10月27日,据中房协消息披露,验房师作为新职业被纳入到职业分类大典中。而对于此次验房师新职业的诞生,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者透露,这将对于后续住房市场产生积极的影响。房地产领域中新增加了验房师职业,很大程度上也体现了此类职业的重要性,其和房地产发展的趋势和需求变化等有关,也是房地产产业结构变化的重要体现。“验房师的职业增加,恰和当前保交付等工作有了结合。这两年购房者对于房屋交付的关注程度增加,通过此类验房师的岗位确定,对于后续验房服务的供求两端都有积极的作用,有助于促进验房业务的发展,对于购房者房屋交付的保障具有积极作用。对于中介和房企等机构来说,也要密切关注此类职业,这就相当于房地产交付中多了一类新的服务机构。同时验房师也要结合当前住房制度改革、住房产品改革等做好业务的创新。”严跃进说道。责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

富士康目前情况如何?相关负责人最新发声:发放全勤奖金,最高1500元!iPhone产能是否受影响,郭明錤分析-iphone-鸿海-郑州工厂_网易订阅

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富士康目前情况如何?相关负责人最新发声:发放全勤奖金,最高1500元!iPhone产能是否受影响,郭明錤分析|iphone|鸿海|郑州工厂_网易订阅
10月30日,郑州富士康因大量员工徒步回家而备受关注。当日,富士康发布多条公告,称将安排返乡员工点对点接送到目的地,对自愿留在厂区的员工也将保障他们的健康及正当权益。据河南日报31日消息,记者独家采访了富士康科技集团iDPBG事业群负责人。他表示,截至目前,郑州园区未发生重症感染现象,在政府的大力协助下,疫情总体可控。此外,跟踪苹果多年的分析师郭明錤表示,由于富士康郑州工厂在没有预警的情况下突然进入闭环生产,目前全球10%以上的iPhone产能受到影响。富士康郑州工厂。图片来源:视觉中国富士康相关负责人发声10月31日,为回应社会关切,河南日报记者独家采访了富士康科技集团iDPBG事业群负责人,请他整体介绍一下富士康目前的情况。记者:社会各界对富士康郑州科技园的情况都十分关心,这段时间,企业及政府都采取了哪些疫情防控措施,起到了怎样的效果?负责人:本次疫情发生后,富士康立即进入应急状态,在省市专家团队的指导下,迅速开展疫情风险评估和形势研判,加强一线处置。采取的措施主要包括:一是实施闭环管理,加强安全保障。富士康在10月13日就启动了闭环管理,动员港区在外居住人员入住公司宿舍。10月16日,在政府支持下,园区外居住的富士康员工均已集中入住宿舍、酒店、学校等场所。员工集中后公司都实施了闭环管理、点对点通勤。在员工转运过程中,为了最大程度地确保员工健康安全,我们还组织工作人员和志愿者对新的居住场所进行了全面清理清扫和消杀,对于车间、办公室、宿舍、班车等公共区域,公司也安排了定时统一消杀。此外,富士康还紧急采购一批防疫物资,给员工发放了消毒湿巾、N95口罩、防疫中药/西药、行军床、床上用品等。公司现已成立专职的感染员工转运小组,确保感染员工可以及时转运至政府或公司设置的规定区域进行及时、有效的隔离和治疗。二是开展核酸检测。10月10日开始富士康每天一轮全员核酸检测。10月19日起在每个楼栋都设置了检测点。10月21日起开始实行“核酸+抗原”一天两检。三是合理安排就餐秩序。为了减少接触风险,10月17日开始,开始实行分事业群就餐,错峰上下班。10月19日,停止餐厅堂食,开始实行分餐配餐,免费为员工提供一日三餐。随着疫情的好转,在保障安全前提下,从10月29日至11月1日期间,已逐步恢复堂食。目前,有4处餐厅已经恢复堂食,11月1日计划再恢复4处。目前,公司各部门分批次组织员工到餐厅就餐,且餐桌安装玻璃挡板,每桌对角就座进餐。四是加强防疫宣传。在专家和政府的指导下,我们通过广播、公众号、视频号、抖音号、热线电话、现场宣讲等方式,把科学的、规范的防疫知识传递给员工,提高大家的防控意识,第一时间解答员工疑问。截至目前,郑州园区未发生重症感染现象,在政府的大力协助下,疫情总体可控。记者:针对有返乡意愿的员工,如何保障他们返乡安全,目前为他们提供了哪些服务?负责人:针对部分有返乡意愿的员工,公司已联合政府统一组织人员和车辆,在严格落实疫情防控规定前提下,帮助返乡员工做好个人防护,安排核酸检测,确保员工点对点有序返乡。对于已经返乡的员工,公司感恩大家曾经的付出与相伴,在这里也祝愿大家身体健康,也盼望疫情稳定后,大家仍能返岗相聚。记者:针对自愿留厂的员工,富士康及政府都采取了哪些措施保障他们的健康安全,目前他们的生活情况怎样?负责人:当前,在专家团队指导下,富士康继续实施闭环管理,进一步优化、细化各项疫情防控措施,尽最大努力做好留厂员工的衣食住行、核酸检测、身体健康保障等工作。当前,公司安排员工每日进行抗原快筛与核酸检测,明确个人健康状况,制定异常处置机制,灵活快速处理突发状况。富士康也增加了对厂区、宿舍的消杀频率,确保员工生活及工作的环境安全。我们还联合郑州市第一人民医院为员工提供在线问诊、用药指导、药物配送等服务,开放了手机端爱口袋APP、24小时关爱热线等各类咨询和诉求反馈渠道,并提供在线心理疏导。目前防疫形势稳中向好,园区各餐厅从10月29日逐步恢复堂食,目前能够保障20万人次免费的一日三餐。自10月19日起,对正常出勤且符合防疫要求的所有员工发放50元/天的出勤激励奖金,其中iDPBG事业群10月26日至11月11日提高至100元/天,并给予最高1500元的全勤激励奖金。10月30日,政府已调集各地市医疗力量进驻各宿舍区、隔离区、厂区等重要区域,确保员工医疗需求,目前厂区内相关物资供应充足。富士康郑州八大街厂区外职工的电动车。图片来源:每经记者 韩阳 摄(资料图)记者:当前,富士康的生产经营情况怎样?负责人:目前,在郑州航空港经济综合实验区管委会的指导和大力支持下,富士康郑州科技园正尽最大努力做到生产、防疫两手抓,在确保员工健康安全的前提下,公司将全力组织好无疫情车间的生产。当前由于处于生产高峰期,产线对工人的需求较大,为降低疫情可能产生的风险,集团也会协调其他园区产能备援。分析师:预计立讯最快明年一季度初开始出货iPhone 14 Pro据界面新闻报道,郑州富士康是全球最大的iPhone生产基地,共有20余万员工。对于当前的疫情,富士康母公司鸿海精密回应称:园区与政府配合防疫,已经逐步在控制之中。集团也会协调其他园区产能备援,以降低可能影响。富士康在郑州共有三大厂区:航空港厂区、经开厂区、白沙镇厂区,其中最大的航空港厂区主要生产智能手机,也是此次受疫情影响的园区。作为iPhone核心代工方,富士康郑州园区的生产调整必然让iPhone供应受影响。跟踪苹果多年的分析师郭明錤10月30日表示,由于富士康郑州工厂在没有预警的情况下突然进入闭环生产,目前全球10%以上的iPhone产能受到影响。富士康原计划从11-12月逐步减少iPhone产能以应对季节性变化。郑州iPhone工厂进入闭环生产后,这一计划可能推迟。不过郭明錤表示,此次事件并未改变目前iPhone供应链出货量预测,预计富士康的产能将在几周内逐步提升,对2022年第四季度iPhone出货量的影响应该有限。他认为中国的供应商必须学会提高闭环生产效率以应对疫情(目标是达到与正常状态相同的水平),这可能会导致更高的成本。值得一提的是,郭明錤还透露:“苹果正与和硕、立讯精密讨论将iPhone 14/14 Plus产线转换为iPhone 14 Pro/14 Pro Max。立讯精密预计最快在2023年第一季度初将开始出货iPhone 14 Pro。”10月31日上午,《每日经济新闻》记者就产线转换的情况通过微信联系立讯精密,但截至发稿尚未获得回应。随着近年来立讯精密与苹果关系不断拉近,外界越来越多地将富士康和立讯精密两家公司对比。对于立讯精密在代工领域的动作,富士康母公司鸿海精密董事长刘扬伟曾在一次财报说明会上表示,鸿海和客户的关系不是一两天形成的,公司也不断努力在新的技术方面保持持续领先。“如果这个产业炒得沸沸扬扬,那就说明这行业还有搞头。如果没有的话,那就说明这行业搞不下去了。”刘扬伟表示,行业增加竞争对手是非常自然的事情,只要是良性的竞争,相信会对产业有帮助,能成为产业进步的动力。多家上市公司回应:与富士康合作的业务量不大针对富士康员工“返乡”一事,多家跟富士康有业务关联的上市公司受到了投资者的关注。他们究竟与富士康有哪些业务关联?影响几何?据第一财经31日消息,记者以投资者身份,第一时间致电广信材料、东尼电子、京泉华等上市公司了解情况。广信材料工作人员回应称,当前公司已经在向汽车涂料转型,虽然消费电子涂料仍有一定的业务占比,但富士康也只是公司合作的客户之一,当前对公司影响不大。东尼电子工作人员回应称,与富士康的确有合作,但占业务量的总体比例并不大,他们的主要客户是立讯精密。富士康事发突然,具体还会有哪些影响,还需要再了解情况。京泉华工作人员回应称,与富士康的合作主要在深圳地区,当前与客户还是正常合作关系,业务量也并不大,目前来看对京泉华没有太多影响。每日经济新闻综合河南日报、界面新闻、第一财经、每日经济新闻(记者:王晶)