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远郊盘越便宜越难卖,咋整?-推盘-云筑-蓄客_网易订阅

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远郊盘越便宜越难卖,咋整?|推盘|云筑|蓄客_网易订阅
市场下行压力下,远郊盘遭遇了较大的去化危机。何谓远郊盘?一般相对于主城区的项目而言,这里往往属于城市规模向外扩张的前沿带,也是城市发展尚未触达到的地方。我们普遍通过距离市中心的交通距离、公共交通通勤时间、城市定位三大核心指标来理解远郊盘的特征。1、通勤距离:以城市第一第二第三的中心,向外计算通勤距离(非直线距离)。一线城市,距离城市前三核心区超25公里;二线城市,距离城市前三核心区超过15公里;三四线城市,和建成区有明显三公里断裂带。2、通勤时间:以片区中心为例,到达城市前三中心最近一个中心的公交时间超过1小时,地铁通勤时间超过30小时,特别是出城快线。3、城市定位:没有明确城市方向性发展的或所谓某区中的新区、开发区的,应当归属于远郊盘,特别是逆城市发展方向的片区,即便是通勤距离时间和距离都不远,仍然可以归属于远郊盘。(城市主要的经济开发区、高新技术开发区和政府职能部门转移新城排除在外)。基于以上特征,远郊盘缺少生活配套,未来房子升值空间不确定性更强,这也成为劝退许多购房者的重要因素,因此,远郊盘往往价格低,刚需为主要客群。随之而来的是,远郊盘面临一系列营销问题。比如,如何进行导客,如何进行营销保证项目的顺利去化?房企的远郊盘的营销打法跟其他项目的打法侧重点又有什么不同?当下远郊盘还有出路吗?本文将通过当下远郊盘市场情况,结合典型房企去化较好的远郊项目等多方面,我们总结了当前房企远郊盘营销策略的五大打法,给房企一些借鉴和建议。远郊盘前期推广阶段,一定要营造项目亮点,可根据当地购房者购房习惯和偏好,运用各种创新方法营造和包装亮点,以达到吸引人气的作用。主要有两点。利用教育、商业、运动等配套打造,增添项目亮点远郊盘一般比较远,需要企业利用项目自身的自然环境、城市发展方向定位和企业资源导入等多方面对项目进行赋能。也就是说,通过强教育、体育、强商业等特色化资源,进行大盘打造,使得边缘的郊区中心化,扩大客户覆盖半径。与此同时,对于品质型楼盘,通过利用较好的自然景观环境,这种景观即可以是自有的,也可以是后续打造的,整体传递和定义新的生活方式,演示并传递未来的生活场景。整体而言是与周边竞品打造差异化,从而在推广中作为项目亮点。强调宜居属性,通过事件营销等方式加大曝光度项目的推广包含很多因素,包括案名、logo、以及slogan等的设计上,可以具有一定的意识流,与项目定位进行契合,紧贴项目亮点调性,强化项目亮点和产品特性。另外,远郊盘最明显区别于主城区项目的特点在于拥有主城区没有的新公建配套,绿化面积大,且多为打造低密社区,强调宜居社区的概念是不少项目的宣传重点方向。同时,还可以通过公交车站、公园命名等来增加项目的曝光度。远郊开盘依托节日造势从2016年-2021年六年间的整体月度数据来看,超六成远郊项目集中在二季度、四季度开盘。二季度和四季度节假日比较密集,这意味着远郊项目开盘青睐节假日,传统节日热度更高。从开盘时间来看,除了年中、年末两月以及国庆前夕三大主城区项目开盘集中的节点外,在端午、中秋节前夕也是较多远郊盘开发商选择的开盘时间点。具体开盘选择在节假日有两个方面的好处:首先,节假日期间目标客群到访意愿更为强烈,大量的客源到访为开盘去化提供先决条件;此外,通过造节造势提升关注度,配合优惠折扣提升首开销量。快节奏加推在竞品中聚焦势能郊区盘开盘蓄客并不能大蓄大开,与主城项目最长可达6个月的蓄客期相比,远郊盘项目蓄客采取“短蓄多推”的方式。比如石家庄远郊项目华远昆仑赋,平推期间仅用1-2周的蓄客期配合推盘,但后续加推频率更高,最高可达到每月1-2次。这种推售方式,一方面由于远郊市场容量有限、波动幅度更大,长期蓄客会增加成交的不确定性,另一方面,抢先节点铺排营销策略,可根据市场变动及时调整策略,保证产品去化。还有部分远郊项目,为了保证利润空间,项目初期主推小户型吸引客源,后续加推较高价位产品保证利润。以合肥萃语云筑项目为例,根据CRIC安徽区域发布的《2022年1-7月合肥九区项目销售排行榜》,萃语云筑以8.45亿元的销售金额位列榜单TOP15,其开盘首推105㎡、123㎡和143㎡三种产品类型,其中供应量最大的是105㎡,小户型售罄后继续加推产品以大面积改善产品为主。远郊盘通常区位较偏,采用地推、拓销一体全覆盖等模式,促进客户来访的作用较为有限。因此不少项目选择与渠道合作,通过渠道整合客户,促进推盘销售。从调研数据来看,远郊楼盘因为项目偏远缺乏客源,而渠道中介客户资源充足,因此远郊项目更加依赖分销导客。此外有些城市渠道在该城内具有垄断性,周边竞品都在使用渠道,项目本身竞品较多,导致自身不得不使用渠道,以免客户被截流。从调研的部分城市分销渠道佣金最高的项目来看,其中有50.9%的项目渠道佣金高的原因是项目区位偏远,周围交通配套差或者远郊大盘等。不少项目的分销渠道占比能达到90%左右,佣金费用方面如福州的桂湖、琅岐等冷门远郊板块的个别项目渠道费率能达到12%。此外,老带新更加注重引流效果,全民营销通过全城同公司项目之间联动互推,整合客户资源。在互联网普及下,线上推广和引流也是远郊盘突破地理限制的方式。如今,社群成为一种不可或缺的营销方式,但远郊盘社群营销差异大。从CRIC监测和调研情况来看,大致可以分为两类,即有意识维护社群营销房企旗下的远郊盘和项目层面为主搭建社群营销的远郊盘。与集团(地区)为主导的社群营销相比,项目主导的社群活动内容相对固定且规模有限,以合肥美的萃语云筑为例,其社群营销以项目层面为主且大多为线下维护,同时作为刚改远郊盘,社群营销的目的主要为了提高业主满意度、提升项目口碑,同时也会关注老带新营销。从活动内容来看,一般以在案场举行为主,且关注小业主的参与度,夏季会举办一些手作、互动类的室内活动,一方面这类小活动更加安全、性价比更高,另一方面在传统节假日亲自动手体验节日的意义更有价值,秋季社群活动主要以户外运动为主,果园采摘、亲子运动会等。远郊盘在价格方面,需要考虑的更多,远郊盘多为刚需项目,在市场下行情况下,预期更为悲观,尤其是发展起步晚、配套不足的远郊区域,项目获客难,价格很难维持在稳定水平。从2016年-2022年整体情况来看,远郊盘近9成项目集中在400万之内。一般远郊盘的总价天花板相对主城区更低,但与一线和二三四线城市之间总价段集中区间有约200万的差距比,其中200万远郊盘项目数占比更大,达到了60%,而主城区200万内只占42%。远郊盘总价段300万以上的成交项目数占比急速下降,400万以内的成交占比达到87%,而主城区在超1000万的改善楼盘占比上还出现翘尾。降价楼盘占比呈上升趋势,从2017年-2022年的续销项目较上年销售均价占当年续销远郊盘的比例来看,2017年仅有10.9%的项目均价较上年下降,到2022年有64.3%的项目较上年均价下降,远郊盘的降价项目从个别到普遍。整体来看,远郊盘为解决去化问题,往往可以通过上述五个方面,需要结合项目亮点推广、推盘销售的节奏、快速导客、适当降价等多方面内容共同解决,其中配套搭配最为关键。实际上,远郊盘由于多种配套缺失,区域市场不成熟的原因,天然地存在较多的打造难点,但由于地价便宜,远郊盘也存在较大的操作空间,同时可以和城市一起共享板块价值提升的城市红利。来源:丁祖昱评楼市,本文已获作者授权,对此表示感谢。点击下图重振自渠,让获客量轻松超目标!

阳泉平定县继续实施全域静默管理

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阳泉平定县继续实施全域静默管理
关于进一步加强静默管理期间社会面管控的通告10月30日,平定县在开展区域核酸检测中发现1例初筛阳性感染者,疫情防控形势严峻复杂,存在社会面隐匿传播风险。为全力阻击疫情蔓延、有效减少人员流动,确保区域核酸检测和社会面管控到位,保障广大居民基本生活物资正常供应,早日恢复全县正常生产生活秩序,我县将继续实施全域静默管理,解除静默管理时间另行通知。现将静默管理期间有关事项通告如下:1.静默管理期间,除有序参加区域核酸检测外,非必要不外出,原则上必须居家,确保不进、不出、不动。除保供车辆、公务车辆外,其余车辆一律禁止出行。公安交警部门对不符合规定的社会车辆一律予以查处,真正做到真静默、真居家。2.静默管理期间,每日7:00—13:00,由所在村(社区)按要求组织辖区居民开展区域核酸采样。广大网格员、党员干部、志愿者要充分发挥作用,及早动员、广泛动员,确保应检尽检、不落一户、不漏一人。广大居民要积极配合社区(村)工作人员统一安排,错时错峰到就近采样点参加采样,规范佩戴口罩、不扎堆、不聚集,做完核酸立即居家。3.各指定物资保障供应单位要严格落实疫情防控要求,要切实做好个人防护,落实扫码、测温、戴口罩、查验24小时核酸阴性证明等疫情防控措施,要做好经营场所的消毒、通风等工作。4.静默管理措施和时限将根据疫情形势变化及时动态调整。目前,我县各类生活物资保障充足,广大居民不要紧张恐慌,要理性面对、做好防护,及时关注官方发布权威信息,不造谣、不信谣、不传谣,主动配合疫情防控,共同筑牢疫情防控屏障。5.对拒不执行疫情防控规定,不遵守临时性管控措施、核酸检测等要求,以及借机滋事等其他扰乱公共秩序的违法行为,公安机关将依法处置。广大居民们,当前我们已经进入疫情防控最吃劲的关键时期,希望大家积极配合,从我做起、从每个家庭做起,严格遵守疫情防控各项规定,让社会面静下来,让病毒传播停下来,尽快阻断传播链条,早日赢得这场疫情防控战役的胜利!平定县新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室2022年10月31日

日本拟组建“统合司令部”,日媒:为应对可能爆发的“混合战争”-美军-军事-自卫队_网易订阅

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日本拟组建“统合司令部”,日媒:为应对可能爆发的“混合战争”|美军|军事|自卫队_网易订阅
来源:环球时报【环球时报驻日本特约记者 杨君 环球时报报道记者 郭媛丹】据《日本经济新闻》30日报道,日本政府计划最快于2024年新设负责领导指挥陆海空自卫队的“统合司令部”,以及负责指挥作战的“统合司令官”。报道称,组建“统合司令部”等相关内容会被写入今年年底修订的《国家安全保障战略》等3份文件中。30日接受《环球时报》记者采访的专家认为,日本新版国防战略将有重大突破,而“统合司令部”将配合完成日本国防军事战略的重大转型。报道称,成立“统合司令部”的主要目的是应对可能爆发的“混合战争”。为强化日本自卫队与美军的一体化,日本政府将“统合司令部”定位为负责与美军沟通和协调战略的机构。目前,负责领导指挥日本陆海空自卫队的组织是统合幕僚监部(相当于联合参谋部),而作为自卫队最高军事长官的则是统合幕僚长(相当于联合参谋长)。统合幕僚长一人肩负着在军事专业方面辅佐首相和防卫大臣、执行命令以及与美军沟通的角色。但在2011年东日本大地震期间,统合幕僚长因忙于向首相汇报,以及同美军进行协调,发生了向灾区派遣和指挥自卫队不及时等问题。《日本经济新闻》声称,今后若要应对“台湾有事”,统合幕僚长可能会忙于辅助做政治判断的日本首相或防卫大臣,而疏忽对自卫队的领导指挥,因此有必要构建新的制度体系。新制度体系设想在统合幕僚长下设一个“统合司令官”,并将部队的领导指挥权限转交给“统合司令官”,而统合幕僚长则可以全力辅佐首相和防卫大臣。“统合司令官”将直接听命于防卫大臣,对应的是美“印太司令部司令”。“统合司令官”可在陆海空自卫队不分开的情况下及时分析和应对局势,并向日本首相或者防卫大臣直接汇报并执行高层的决策,这将大幅缩减采取应对措施的时间。日本时事通讯社此前报道认为, 新设“统合司令官”及“统合司令部”是因为日本的安全环境日益严峻。报道罗列了涉及邻国“威胁”的诸多借口,强调要提升太空、网络等新安保领域紧急情况的应对能力。因而日本防卫省认为有必要加快推进设立专注于部队指挥的职位,以便有效处理“紧急情况”。报道还提到,今年年底,日本将修订外交和安全保障领域三大战略性文件,即《国家安全保障战略》《防卫计划大纲》和《中期防卫力整备计划》,预计“统合司令部”的组建也会被写入其中。军事专家宋忠平30日对《环球时报》记者表示,日本策划的“统合司令部”完全是比照美军体系打造的,一方面可以实现对陆海空三个自卫队的统一指挥,另一方面可以和美国进行对等交流。与美国欧洲战区和印太战区相比较,日本防卫体系中缺少联合作战司令部。宋忠平说:“一旦‘统合司令部’成立,日本在与美国的防务交流中可以实现对等性,如防卫省和美五角大楼、统合幕僚监部和美参联会、‘统合司令部’和印太司令部。而在内部分工上,统合幕僚监部负责管理自卫队和制定作战方案,‘统合司令部’负责具体实施日常安全和作战,职权更为明确。”宋忠平还提到,《国家安全保障战略》等3份文件修订后,日本国防战略可能会做出重大调整,可能要放弃专守防卫,开展集体自卫权和个体自卫权,打造源头攻击等一系列新的战法。“这种转变也是对美国先发制人军事策略的呼应,这就需要在防务层面设立一个新的组织架构,来配合日本完成国防军事战略的重大转型。‘统合司令部’恰恰就是攻防兼备战区司令部的概念,其在未来会扮演重要角色,成为日本自卫队行使集体自卫权和个体自卫权的重要机构。”日美近来在安保防务上的互动正在增多。《朝日新闻》28日援引多名政府消息人士的话称,日本政府正尝试向美国政府购买美国制造的“战斧”巡航导弹,以作为威慑和反制措施。《朝日新闻》称,鉴于朝鲜发展核武器,以及中国军事实力的崛起,地区安保环境日趋严峻。日本政府认为有必要加快强化防卫能力,而购入“战斧”巡航导弹将有助于实现这一目标。中国外交部发言人早前强调,国与国之间开展交流合作,应当有助于增进地区国家间的相互理解与信任,有助于维护地区的和平稳定,而不应针对第三方或损害第三方利益。

王毅同美国国务卿布林肯通电话 -美中关系_网易订阅

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王毅同美国国务卿布林肯通电话 |美中关系_网易订阅
据外交部网站,10月31日,中共中央政治局委员、国务委员兼外长王毅应约同美国国务卿布林肯通电话,就当前及今后一段的中美关系交换了意见。布林肯表示美方密切关注中共二十大和大会报告。王毅表示,二十大是一次团结、民主、进取的大会。大会最重要的成果是,响应全党全国人民的共同愿望,确立习近平总书记在党中央、全党的核心地位,确立习近平新时代中国特色社会主义思想为必须长期坚持的指导思想。中国将继续沿着中国特色社会主义这条已经被证明成功的道路坚定不移走下去。中国党和政府的大政方针将保持高度连续性和稳定性。大会对外发出的重要信息是,中国将坚持维护世界和平、促进共同发展的外交政策宗旨,继续奉行对外开放的基本国策,以中国式现代化推动人类整体进步,以中国的新发展为世界带来新机遇,这是中国为动荡不安的国际形势提供的最大稳定性。王毅说,美方如果真想了解中国,就请认真研读二十大报告。中国的内外政策公开透明,战略意图光明磊落。美方不要再戴着有色眼镜主观臆测,更不要让意识形态偏见蒙蔽双眼。王毅指出,推动中美关系重回稳定发展轨道不仅符合中美共同利益,也是国际社会的普遍期待。美方应停止对华遏制打压的做法,不要为两国关系制造新的障碍。美方出台对华出口管制新规,限制对华投资,严重违反自由贸易规则,严重损害中方正当权益,必须予以纠正。布林肯表示,世界期待美中合作。美方愿就下阶段美中关系同中方保持沟通,开展合作,探讨两国关系的基础。双方还就乌克兰等问题交换了看法。王毅强调,各方应保持克制,冷静决断,加大外交努力,避免局势进一步升级甚至失控。只要有一线希望,就不能关闭谈判的大门;只要有百分之一的可能,就要为和平付出百分之百的努力。